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En junio cambió de manos el casco histórico de la estancia San Pedro, en Entre Ríos, que por 150 años perteneció a los descendientes de Justo José de Urquiza. Cresud cedió la edificación de estilo Tudor junto a una fracción de 2.440 hectáreas por US$ 8,6 millones, en una de las pocas operaciones de esa envergadura que se concretó en lo que va del año. Sin embargo, los analistas del sector coinciden que la misma resulta un caso aislado y no refleja la media del mercado inmobiliario rural.
Para Horacio Madero, socio y director de Compañía Argentina de Tierras, los montos promedio de las operaciones no superan los US$ 2 millones. “El mercado desde hace varios años opera con actividad reducida y los valores vienen bajando lentamente desde hace una década”, afirma Madero y agrega: “Los mejores suelos agrícolas valen un 20% menos desde sus máximos”.
Federico Nordheimer, de la inmobiliaria rural Nordheimer, lo pone en números: “Campos en la zona núcleo que llegaron a valer US$ 17.000 por hectárea, hoy se consiguen incluso por US$ 12.000”.
Mismo panorama observa desde Rosario, Damian Bonifazi, responsable de la división Campos de Banchio Propiedades: “Los suelos clase 1 cotizan entre US$ 12.000 y US$ 15.000, pero con una oferta mínima”.
Si bien se presupone que el número de operaciones y sobre todo el volumen de dinero transado en el mercado inmobiliario rural cada año es multimillonario, no existen estadísticas oficiales. Hecha esa salvedad, la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales sigue el pulso de la actividad a través de un índice mensual que refleja entre sus asociados el nivel de consultas, no así la concreción de operaciones. Hasta mayo había una clara tendencia a la baja, al punto tal que el índice refleja que el sector está funcionando a media máquina.
¿Cuánto vale la tierra?
A la hora de tasar una propiedad rural las variables a tener en cuenta son muchas, pero el condimento cultural y los valores de comparables resultan trascendentes en las operaciones que se concretan en la Argentina. “Nadie compra un campo por su rentabilidad sino que se busca resguardo de valor y muchas veces hay un lazo familiar con la actividad”, dispara Bonifazi.
Para Nordheimer, en el último año los campos no subieron de precio, de hecho bajaron menos y a propósito de la suba del precio de las commodities, mejoró la renta.
En un breve repaso de la historia reciente, Madero deja en claro las razones de esta situación que puede verse como anómala si se compara con lo que sucede en los Estados Unidos o incluso Uruguay. “En la última década, desde que se promulgó lo que se conoce como “Ley de Tierras”, la cual restringe la compra de campos a extranjeros, la demanda de estos actores que solían tener un rol importante se redujo considerablemente. Eso se sumó a las restricciones por el cepo y las señales del Gobierno de aquel entonces tampoco eran muy favorables”, repasa el titular de la Compañía Argentina de Tierras. “A todo eso se sumó la baja del precio de los granos a nivel mundial y eso hizo que la renta se redujera y con ello, progresivamente, también los valores de los campos. Y si bien la victoria de Cambiemos, en 2015, trajo una leve reactivación por el cambio de expectativas, cuando las cosas se empezaron a complicar y el entusiasmo inicial fue menguando, se tradujo una vez más en precios a la baja”, resume Madero.
En el último año, la suba de los commodities que, en el caso de la soja volvió a superar incluso los US$ 600 por primera vez en nueve años, no se reflejó en una mejora en el precio de los campos en la Argentina. Mientras que en los Estados Unidos hubo subas en torno al 10% y en Uruguay hay expectativas al alza de hasta 20 puntos en el valor de los campos agrícolas. Para Bonifazi, está claro que en la Argentina el valor de los campos no es tan sensible a la variabilidad del precio de los commodities.
A cada lado del mostrador
Los analistas del mercado inmobiliario coinciden que este año la oferta es baja y las operaciones que se concretan suelen ser de tickets pequeños. ¿Y en el futuro inmediato? Las elecciones de medio término juegan un papel crucial en cuanto a la toma de decisiones, pero no significa que se paralice el mercado hasta noviembre.
“Hoy vemos a propietarios muy firmes con baja decisión de vender y, del otro lado, los potenciales compradores están queriendo defender sus dólares debido a la brecha. En resumen, las puntas están muy alejadas y eso se traduce en pocas operaciones”, asegura el bróker de Banchio Propiedades, con base en Rosario.
Desde el punto de vista de Nordheimer, hay muy buenas oportunidades de campo en la Argentina. “Hay suelos con renta del 4% anual, algo inédito en los últimos 15 años, pero cuesta venderlos por el riesgo argentino”, sostiene el director de la compañía con dos generaciones en el rubro. “No vemos nuevos jugadores, los interesados son productores que buscan cambiar granos o carne por más tierras o a lo sumo empresarios que buscan volcar excedentes de otras actividades en más superficies rurales”, explica y completa: “con la pandemia para muchos, tanto los departamentos, como locales comerciales y oficinas dejaron de ser una opción y se notó la nobleza del campo”.
Para Madero, del otro lado del mostrador, “aquellos que tienen postura vendedora tiene que ver con la carencia de herederos interesados en continuar en el negocio agropecuario o la multiplicidad de propietarios con diversos intereses. Sin embargo, al ser campos que solían alquilarse con la mejora del precio de los commodities se detuvo el apuro de venta, porque lógicamente mejoró la renta y las ofertas de venta aún no son tan atractivas”.
Fuente: Campo en Acción
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